מהו פרויקט תמ"א 38?
הכוח המניע של פרויקט תמ"א 38 הוא חוק אשר נחקק בשנות בתחילת שנות האלפיים הקובע כי מבנים אשר נבנו לפני 1980, אינם עומדים בתקנות הבטיחות אשר נועדו להבטיח את עמידותם של מבנים אלו בפני רעידות אדמה. הפרויקט הוא פרויקט ארצי אשר מציע לקבלנים ולבעלי בתים ליהנות מהטבות שונות, כדי לעודד את הצטרפותם לפרויקט.
תוכנית תמ"א 38 אינה חלה רק על בנייני מגורים, כך שגם אם אתם מחזיקים משרדים להשכרה במבנה שהוקם לפני שנות השמונים, ייתכן כי תוכלו לקחת חלק מהתוכנית. הפרויקט יכול לכלול מספר תהליכים בתוכו, כאשר התהליכים אשר יבוצעו יקבעו על פי אישור של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
התהליך המרכזי של הפרויקט הוא כמובן לחזק את המבנה שבו הוא מבוצע, כדי להבטיח כי יושביו יהיו בטוחים בזמן רעידת אדמה. לצד זאת עשויה הוועדה לאשר תהליכים נוספים כמו בניית מרפסות, הקמת דירות חדשות בבניין, הרחבת יחידות דיור, הוספת ממ"ד, הוספת חניות והוספת מעלית. אם תהליכים אלה מתרחשים, בעלי הדירות זוכים לא רק ברמת בטיחות גבוהה יותר, אלא גם בנכס אטרקטיבי שערכו עולה. לכן בעלי דירות רבים מנצלים את יתרונות הפרויקט כדי להציע דירות להשכרה במחיר רווחי יותר עבורם.
אחד היתרונות של פרויקט תמ"א 38 הוא שהדירות הזוכות לשדרוג פטורות מהיטל השבחה, זאת למעט דירות אשר נוספו למבנה שאינן פטורות מהיטל זה. כמובן כי גם עליית הערך של הדירות הוא יתרון מוחץ, שכן הוא מאפשר להציע דירות למכירה במחיר גבוה יותר. גם מי שתר אחר קניית דירה יכול להרוויח מרכישת נכס במבנה שעבר תמ"א, משום שהוא יכול לדעת בביטחון כי מדובר במבנה בטוח ומשודרג.
שווה לדעת כי אם אתם מחפשים לרכוש דירה ואתם בוחרים בדירות החדשות שבנה היזם כחלק מהפרויקט, תוכלו לפנות לשירות של משרד תיווך וליהנות מפטור מעמלת תיווך כרוכשים. זאת משום שהקבלן הוא זה המשלם את עמלת התיווך למתווכים.
מהו פינוי בינוי?
בפרויקטים של פינוי בינוי נעשית הריסה מוחלטת של מבנים ישנים ובנייה של מבנים חדשים במקומם. פרויקטים אלה נעשים במסגרת של תהליך הנקרא התחדשות עירונית שמטרתו לחדש מבנים ושטחים ציבוריים ישנים ומיושנים בערים השונות. בשנת 2014 הגיע לסיומו הפרויקט הראשון של פינוי בינוי אשר יצא לדרך בישראל. פרויקט זה התרחש בקרית אונו.
פרויקטים של פינוי בינוי יכולים להתקיים תחת שני סוגי יוזמות. היוזמה הראשונה היא של המדינה והרשות המקומית, המקדמות את הפרויקט. יזמות זו תתחיל עם מתחם המיועד לפינוי בינוי שעבורו מוציאה המדינה צו הכרזה התקף למשך שש שנים. אחריותה של הרשות המקומית היא לספק תוכנית מפורטת לפרויקט ולהמציא את כל האישורים הדרושים לקיומו.
היוזמה השנייה האפשרית תהיה של דיירי הבניין או של יזם המעוניין להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי בשטח מסוים. ליזמים ישנו אינטרס לקחת חלק בפרויקט זה משום שהם זוכים בהקלות במיסים והם יכולים להציע נכסים למכירה מתוך הנכסים החדשים שהוקמו. כך היזמים עדיין יכולים לזכות ברווח נאה. על כל דירה שהיזם מפנה והורס במהלך הפרויקט תהיה בידו הזכות להקים שלוש דירות אחרות, כאשר אחת מהן תעבור לידי אחד מדיירי הבניין. גם הדיירים כמובן יכולים להוציא לפועל עסקאות נדלן רווחיות על הנכסים החדשים שקיבלו לידיהם במסגרת הפרויקט. במהלך הפרויקט דיירי הדירות יעברו לדירות שכורות, כאשר שכר הדירה ישולם גם הוא בידי היזם.
מהם ההבדלים המהותיים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
כעת משעברנו על המשמעות של כל אחד מסוגי הפרויקטים שבהם אנו עוסקים, נעמוד כעת על ההבדלים בין השניים.
אחד מההבדלים המהותיים בין שני סוגי הפרויקטים הוא שפרויקט תמ"א מתקיים במבנה אחד בלבד ואילו פרויקט פינוי בינוי יכול להתקיים במספר מבנים או שכונה שלמה. פעמים רבות יעדיפו הרשויות המקומיות וגם הדיירים כמובן, לבחור בפינוי בינוי, משום שהוא רחב יותר ומשתלם יותר לשני הצדדים.
הבדל נוסף הוא המניע לביצוע כל אחד מהפרויקטים. כפי שציינו קודם לכן, פרויקט תמ"א 38 מונע מתוך הצורך לחזק את התשתיות של מבנים אשר אינם בטוחים מספיק מפני מקרה של רעידת אדמה. לעומת זאת, פרויקטים של פינוי בינוי נועדו להגדיל את ההיצע של נדלן למכירה בעיר ולשפר את פני העיר.
ישנם גם הבדלים באופן שבו הפרויקטים משפיעים על אורח חיי הדיירים בעת הביצוע שלהם. בפרויקטים של תמ"א 38 ימשיכו הדיירים להתגורר בדירותיהם, משום שהעבודות נעשות ברמת התשתיות וחלקו החיצוני של המבנה. לעומת זאת בפרויקטים של פינוי בינוי יפונו הדיירים לדירות שכורות שעליהן ישלם היזם.
כמובן שיש לעמוד גם על הבדל הרווח של בעלי הדירות בכל אחד מהפרויקטים. בשני המקרים בעלי הדירות זוכים בעליית הערך של נכסיהם, אך אין ספק כי בפרויקטים של פינוי בינוי הרווח הוא גדול הרבה יותר. פעמים רבות הדירות החדשות בפינוי בינוי יהיו בקומות גבוהות ושטחן יהיה בהחלט רב יותר, כך שערך הדירה עולה באופן משמעותי. לעומת זאת השינויים הנעשים בדירות בפרויקטים של תמ"א 38 הם יותר מינוריים. יחד עם זאת אין ספק כי בשני המקרים בעלי הדירות נהנים מתמורה משתלמת במיוחד.
